Due Diligence beim Zinshaus-Verkauf: Was Käufer prüfen

Was Due Diligence wirklich bedeutet – aus Verkäufersicht

Wer ein Mehrfamilienhaus oder ein Portfolio verkauft, denkt bei Due Diligence zunächst an den Käufer: Er prüft, Sie liefern Unterlagen. Das stimmt – aber die Perspektive greift zu kurz. Aus Verkäufersicht ist Due Diligence vor allem ein Preisbildungsprozess. Jede Unsicherheit, die ein Käufer in Ihrer Liegenschaft entdeckt, schlägt sich als Risikoabschlag im Kaufangebot nieder. Wer die eigene Liegenschaft kennt, bevor der Käufer prüft, verhandelt auf Augenhöhe. Wer unvorbereitet ist, verhandelt gegen eine Checkliste.

Diese Seite richtet sich an Eigentümer, die ihr Zinshaus, ihr Mehrfamilienhaus oder ein Paket aus Bestandsobjekten abgeben wollen – und wissen möchten, was professionelle Käufer sehen werden.

Die drei Prüfbereiche im Überblick

Wirtschaftliche Due Diligence – die Grundlage jedes Angebots

Hier beginnt jeder erfahrene Käufer, weil er zunächst prüft, ob die Zahlen stimmen, auf denen der Kaufpreisfaktor basiert. Konkret werden folgende Positionen abgeglichen:

• Ist-Mieten vs. Marktmieten: Wie groß ist der Mietsteigerungsspielraum? Liegt die Ist-Miete deutlich unter dem örtlichen Mietspiegel, kann das ein Argument für Sie sein – oder gegen Sie, wenn der Käufer das Risiko von Mieterhöhungsprozessen einpreist.
• Leerstandsquote und Leerstandsursache: Ein struktureller Leerstand (Grundriss, Lage, Bauzustand) wird anders bewertet als ein temporärer durch Mieterwechsel.
• Betriebskostenaufstellung: Umlagefähige vs. nicht umlagefähige Kosten nach BetrKV. Käufer prüfen, ob Positionen korrekt zugeordnet sind und ob die Nebenkostenabrechnung belastbar ist.
• Historische Entwicklung des Netto-Cashflows: Einzeljahr-Betrachtungen reichen nicht. Drei bis fünf Jahre zeigen, ob die Bewirtschaftung stabil ist und ob Sonderaufwendungen das Bild verzerren.

Rechtliche Due Diligence – der Teufel steckt im Grundbuch

Rechtliche Risiken entstehen selten aus böser Absicht, oft aber aus jahrelanger Nachlässigkeit bei der Dokumentation. Die wichtigsten Prüffelder:

• Grundbuch: Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) und Abteilung III (Grundpfandrechte). Altlasten aus früheren Finanzierungen, die nie gelöscht wurden, sind häufiger als man erwartet.
• Mietverträge: Individuelle Klauseln, Sondervereinbarungen, Staffel- und Indexmieten, Schönheitsreparaturklauseln – deren Wirksamkeit nach aktueller BGH-Rechtsprechung ist ein eigenes Prüffeld.
• WEG-Beschlusssammlung (bei Eigentumswohnungen im Bestand): Angefochtene Beschlüsse, ungelöste Hausgeldrückstände, laufende Verfahren gegen einzelne Einheiten.
• Baugenehmigungen: Wurde die tatsächliche Nutzung – etwa ein ausgebauter Dachboden oder eine umgewidmete Gewerbeeinheit – baurechtlich genehmigt?
• Erschließungs- und Anliegerbeiträge: Eine rechtlich noch offene Position, die auf den Käufer übergehen kann.

Technische Due Diligence – was Gutachter besichtigen

Der Umfang hängt vom Kaufpreis und vom Käufertyp ab. Institutionelle Käufer beauftragen in der Regel ein Vollgutachten; erfahrene Privatinvestoren verlassen sich auf eine Inaugenscheinnahme mit ausgewählten Handwerkerofferten. Typische Prüfpunkte:

• Dach- und Fassadenzustand, Restnutzungsdauer tragender Bauteile
• Heizungsanlage: Baujahr, Betriebserlaubnis, Energieausweis nach GEG (Vorlagepflicht beim Verkauf)
• Elektrik und Sanitär: erkennbarer Renovierungsrückstand
• Schadstoffe (Asbest, KMF) – relevant vor allem bei Bestand aus der Zeit vor 1990

Welche Unterlagen Käufer standardmäßig anfordern

Die folgende Liste entspricht der Praxis bei professionellen Ankäufen von Mehrfamilienhäusern und Zinshäusern. Sie ist nicht abschließend, aber realistisch für den Umfang, den ein ernsthafter Käufer erwartet.

Objekt und Recht

• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
• Flurkarte und amtlicher Lageplan
• Baupläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), Baugenehmigungen für nachträgliche Umbaumaßnahmen
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung (bei WEG-Struktur)
• Energieausweis nach GEG

Miet- und Bewirtschaftungsunterlagen

• Alle aktuellen Mietverträge einschließlich sämtlicher Nachträge und Anlagen
• Aktuelle Mietaufstellung: Mieter, Fläche, Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung, Mietbeginn, Laufzeit
• Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
• Kontoauszüge der Mieteinnahmen als Nachweis der tatsächlichen Ist-Mieten
• Relevante Mieterkorrespondenz zu offenen Sachverhalten (Mängelanzeigen, laufende Verfahren)

Instandhaltung und Wartung

• Handwerkerrechnungen der letzten drei bis fünf Jahre (Unterscheidung Capex / Opex)
• Wartungsverträge für Heizung, Aufzug, Brandschutzanlagen
• Protokolle wiederkehrender Prüfungen (Schornsteinfeger, TÜV für Aufzüge, DGUV-Prüfungen)

WEG-spezifische Unterlagen

• Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre
• Aktueller Wirtschaftsplan und Stand der Instandhaltungsrücklage
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen

Der Datenraum: professionell aufgestellt, schneller abgeschlossen

Institutionelle Käufer und erfahrene Family Offices erwarten heute einen digitalen Datenraum – einen strukturierten, passwortgeschützten Bereich, in dem alle Dokumente vollständig und aktuell verfügbar sind. Der Unterschied zwischen einem gut aufgestellten und einem unvollständigen Datenraum ist in der Praxis oft mehrere Wochen Verhandlungszeit.

Was ein professioneller Datenraum konkret leistet:

• Signalisiert Ernsthaftigkeit: Ein Käufer, der einen vollständigen Datenraum vorfindet, verhandelt anders als einer, der Dokumente einzeln per E-Mail nachfordern muss.
• Begrenzt Nachverhandlungsspielräume: Wer alles auf den Tisch legt, nimmt dem Käufer das Argument, er hätte einen Mangel nicht gekannt.
• Verkürzt die Exklusivitätsphase: Je schneller die Due Diligence abgeschlossen ist, desto kürzer das Zeitfenster, in dem Sie sich gebunden haben, ohne Kaufpreissicherheit zu haben.

Für private Eigentümer ohne institutionelle Infrastruktur reicht ein sauber strukturierter Cloudspeicher mit klarer Ordnerlogik. Entscheidend ist Vollständigkeit, nicht das Tool.

Typische Stolpersteine – und wie Sie sie vorab ausräumen

Bestimmte Probleme tauchen in Transaktionen regelmäßig auf und führen zu Verzögerungen oder Kaufpreisabschlägen. Die häufigsten:

• Fehlende oder abgelaufene Dokumente: Ein abgelaufener Energieausweis, eine nicht auffindbare Baugenehmigung für den ausgebauten Dachboden. Diese Lücken kosten mehr Zeit, als das Dokument nachzubeschaffen.
• Nicht belegte Instandhaltungsinvestitionen: Wer in den letzten Jahren nennenswert in die Substanz investiert hat, profitiert davon, wenn er es belegen kann. Ohne Belege fließt die Investition nicht in die Bewertung ein.
• Mietverträge ohne Schriftform: Für Mietverträge über mehr als ein Jahr gilt nach § 550 BGB das Schriftformerfordernis. Ein nicht ordnungsgemäß schriftlich abgeschlossener Vertrag kann vom Erwerber nach Übernahme mit gesetzlicher Frist gekündigt werden – ein Risiko, das im Kaufangebot abgebildet wird.
• Offene Betriebskostenpositionen: Ausstehende Nachforderungen aus vergangenen Abrechnungsperioden oder Guthaben der Mieter werden entweder im Kaufpreis oder als Einbehalt im Kaufvertrag abgebildet.
• Mündliche Absprachen mit Mietern: Reduzierte Mieten, gestundete Monate, informelle Nutzungsrechte – was nicht im Mietvertrag steht, existiert aus Käufersicht entweder nicht oder ist ein Risikofaktor.

Asset Deal oder Share Deal – was sich für die Due Diligence ändert

Beim Asset Deal erwerben Sie die Immobilie direkt. Die Due Diligence richtet sich auf das Objekt: Grundbuch, Baurecht, Mietverträge, technischer Zustand. Der Käufer übernimmt keine gesellschaftsrechtlichen Altlasten.

Beim Share Deal kauft der Käufer Anteile an der Gesellschaft, die das Objekt hält – in der Regel eine GmbH oder GmbH & Co. KG. Das verändert den Umfang der Due Diligence erheblich:

• Gesellschaftsrechtliche Prüfung: Satzung, Gesellschaftervertrag, Beschlüsse, Vollmachten
• Steuerliche Historie: Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer, latente Steuerrisiken aus der Unternehmensgeschichte
• Haftungsrisiken einschließlich etwaiger Arbeitsverhältnisse, die auf den Erwerber übergehen
• Grunderwerbsteuer-Aspekte: Die gesetzlichen Grenzen zu Beteiligungsschwellen und Haltefristen wurden in den letzten Jahren mehrfach angepasst; steuerliche Beratung ist hier nicht optional.

Für Verkäufer gilt: Ein Share Deal kann steuerlich vorteilhaft sein, erhöht aber die Komplexität und verengt den Kreis der Käufer, die diesen Weg mitgehen können. Ob der steuerliche Vorteil den kleineren Bieterkreis rechtfertigt, ist eine Frage für die individuelle steuerliche Beratung – nicht für einen Blogartikel.

Direktankauf oder Bieterverfahren – ein ehrlicher Vergleich

Ein Direktankauf hat klare Vorteile: schnelle Entscheidung, definierter Prozess, keine öffentliche Vermarktung. Das ist für viele Verkäufer nicht Bequemlichkeit, sondern Programm – wenn Diskretion wichtig ist, wenn familiäre Fristen die Transaktion steuern oder wenn ein Portfolioverkauf mehrerer Liegenschaften koordiniert werden muss.

Der Zielkonflikt ist real und sollte benannt werden: Ein Bieterverfahren mit professionellem Marketing und strukturiertem Gebotsverfahren erreicht häufig einen höheren Kaufpreis – auf Kosten einer längeren Laufzeit, höherer Prozesskosten und des Risikos, dass kein Gebot den Mindestpreis erreicht. Ein Direktankauf ist schnell und sicher, bringt aber in der Regel nicht den Höchstpreis eines langen Vermarktungsprozesses. Wer genau das weiß und es trotzdem so wählt, trifft eine fundierte Entscheidung.

Wer wissen möchte, in welchem Rahmen sein Objekt bewertet werden würde, kann ein unverbindliches Erstgespräch anfragen – ohne Verpflichtung und ohne dass ein Vermarktungsauftrag entstehen muss.

Fazit: Vorbereitung ist Verhandlungsmasse

Due Diligence ist kein Hindernis, sondern ein Instrument. Verkäufer, die ihre Liegenschaft kennen, bevor der Käufer prüft, verhandeln souveräner, schließen schneller ab und erleben seltener, dass ein fertiges Angebot kurz vor Vertragsschluss nachverhandelt wird. Die Investition in einen vollständigen Datenraum und die Bereinigung bekannter Schwachstellen rechnet sich in der Regel im Kaufpreis.

Wenn Sie ein Zinshaus, ein Mehrfamilienhaus oder ein Portfolio veräußern möchten: Nehmen Sie Kontakt mit LVG SuedInvest auf. Wir prüfen diskret und entscheiden schnell.

Weitere Beiträge zu Bewertung, Kennzahlen und Transaktionsstruktur finden Sie in unserem Blog.